|
Bij eenmalig aflossen wordt de volledige hoofdsom na de looptijd voldaan. Er is relatief rentevoordeel vanwege de hogere rentelast gedurende de looptijd. Vanaf 2013 zijn de fiscale regels aangepast en krijgt iemand alleen nog fiscaal voordeel als de hypotheek gedurende de looptijd wordt afgelost. Hypotheken die voor 31-12-2012 zijn afgesloten ontvangen nog wel fiscaal voordeel. Ook het oversluiten is nog mogelijk op basis van de oude fiscale regels. Bij verhoging van de hypotheek gelden wel de nieuwe regels voor het deel dat boven de hoofdsom uitkomt wat nog wel onder het oude regime valt. Om aan het einde van de looptijd moet er vermogen opgebouwd worden. Dit kan door sparen of beleggen (eventueel in combinatie met een levensverzekering). Een Wft advies sluit op voorgaande aan. Aflossen ineens aan het einde van de looptijdVanaf 2013 is er geen fiscaal voordeel meer als er pas aan het einde van de looptijd ineens wordt afgelost. Voor 2013 kende deze hypotheek gedurende de looptijd een relatief hoog fiscaal voordeel, omdat het rentedeel van de hypotheek hoog bleef doordat er niet werd afgelost. Deze hypotheek bestaat in drie hoofdvormen.
Deze drie hoofdvormen worden hieronder uitgebreid beschreven. Aflossen via een levensverzekeringDeze hypotheek wordt ook wel levenhypotheek genoemd. Er zijn verschillende vormen mogelijk zoals ook in de Wft basis cursus beschreven.
Traditionele levenhypotheekEen traditionele levenhypotheek is in combinatie met een verpande kapitaalverzekering bij leven (of gemengde verzekering). Het rendement is afhankelijk van: winst van de verzekeraar (=maatschappijwinst), renteontwikkeling (overrentedeling). Er is een vaste rentevergoeding van 3% (=rekenrente). De verzekeraar rekent met de rekenrente van 3%, waardoor in werkelijkheid het rendement hoger kan zijn (ook lager). Als de renteopbrengst hoger is gedurende de looptijd dan is er sprake van rentewinst en dus een hoger bedrag dan afgelost moet worden. In de praktijk was het gebruikelijk dat de geldnemer een lager verzekerd kapitaal nam, omdat de geldnemer de verwachting had dat er voldoende rendement behaald zou worden om toch in de buurt van de hoofdsom te eindigen. Voordelen: Maximale renteaftrek (t/m 2012 af te sluiten), winst en overrentedeling van de verzekeraar, overlijdensrisico meeverzekerd, gelijk bruto en netto maandlast bij gelijke rente. Nadelen: Onzekerheid hoogte uitkering einddatum, onzekerheid afkoopwaarde tijdens de looptijd ivm tussentijdse beëindiging, tussentijds beëindigen kan fiscale gevolgen hebben, waardoor uitkering niet meer belastingvrij is.
Spaarhypotheek traditioneel (SEW / KEW)Een spaarhypotheek is een variant van de gebruikelijke levenhypotheek. Er is sprake van een koppeling met een gemengde verzekering met een vast (niet winstdelend) verzekerd kapitaal. De hypotheekrente en de spaarrente zijn gelijk aan elkaar, waardoor de geldnemer fiscaal voordeel heeft. Hoge spaarrente onbelast en de hypotheekrente is aftrekbaar. De geldnemer spaart om aan het eind van de looptijd de hypotheek af te lossen. Er kan sprake zijn van een arrangement tussen geldgever en een verzekeraar, waardoor de verzekeraar de spaarpremie doorgeeft naar de geldgever. Ook kan de spaarhypotheek in sommige gevallen door één partij worden verstrekt. De premie van de spaarhypotheek bestaat uit risico- en spaarpremie die de geldnemer vaak per maand achteraf betaalt. Het belangrijkste voordeel van een spaarhypotheek is dat er minder risico’s aan verbonden zijn dan andere hypotheekvormen. Bij wijziging van de rente fluctueert de maandlast minder. Rentedemping: Doordat de hypotheekrente en spaarrente gelijk aan elkaar zijn is er sprake van rentedemping. Dit betekent dat bij een rentewijziging er minder impact is op de maandlasten. Stijgt de rente na de rentevast periode dan betaalt de geldnemer een lagere spaarpremie, aangezien een hogere rente uiteindelijk een hoger eindbedrag oplevert. Bij een daling neemt de spaarpremie toe maar daalt de hypotheekrente. De lasten van een spaarhypotheek zijn in het begin ongeveer gelijk aan die van een annuïteitenhypotheek. Aflossing: De afkoopwaarde van de gemengde verzekering van de spaarhypotheek is van tevoren bekend. Dit is het totaal van de spaarpremie en verhoogd met de rente. De geldnemer eindigt altijd op het eindkapitaal uit zoals dat was afgesproken. Voordelen: maximale renteaftrek (t/m 2012 afgesloten producten), rentedemping, zekerheid van aflossen eind looptijd, verzekerde som bij overlijden is een vast bedrag (zekerheid). Nadelen: Gebonden aan één geldgever, voorwaarden voor belastingvrije afkoopwaarde, ongeveer 0,2% hogere hypotheekrente ivm provisiestructuur, voorwaarden geldnemer om de KEW belastingvrij te kunnen laten uitkeren. Spaarhypotheek SEWDeze spaarhypotheek lijkt op de traditionele spaarhypotheek maar er is geen sprake van een verzekering. Het overlijdensrisico is niet standaard afgedekt. De “spaarpremie†wordt op een geblokkeerde rekening gestort. Beleggingshypotheek KEWDe beleggingshypotheek is gecombineerd met een verpande beleggingsverzekering. De verzekeraar belegt het ingelegde geld op risico van de geldnemer. Het eindkapitaal is daarom ook onzeker. Beleggingsregel = hogere rendement is hoger risico. Het doelkapitaal kan gelijk zijn aan het hypotheekbedrag en er wordt een beleggingsmix bepaald (met rendementen). Beleggingen worden gedaan in beleggingsinstellingen waarover de verzekeraar beheer voert, zoals aandelen, obligaties, onroerend goed of liquiditeiten. Hieruit volgt de maandelijks te betalen premie. Tegenvallende resultaten zal tussentijds aan de geldnemer moeten worden gecommuniceerd vanwege de zorgplicht. Unit-linkedverzekering (ULK) = Een deel van de premie is voor de overlijdensrisicoverzekering en het restant is voor vermogensopbouw. De verzekeringsnemer kan een keuze maken voor beleggingsfondsen. Universal-lifeverzekeringen (ULF) = Het bruto premiebedrag gaat naar de beleggingsfondsen en vervolgens worden risicopremie, spaarpremie en kosten betaald. De risicopremie varieert op basis van behaalde rendement (en dus opgebouwd vermogen). Bij een beleggingshypotheek is een overlijdensrisicoverzekering niet verplicht. Er is niet altijd sprake van de gemengde verzekering! Voordelen: maximale renteaftrek (t/m 2012 afgesloten producten), keuze beleggingen, hoge rendementen beleggingen, maandlasten blijven gelijk bij behaalde verwachte rendementen.
Nadelen:onzekerheid eindkapitaal, daling opgebouwde waarde, voorwaarden kapitaalverzekering eigen woning (KEW) voor belastingvrije uitkeringen.
BeleggingshypotheekBij de beleggingshypotheek is er geen verzekering maar een geblokkeerde beleggingsrekening. Het risico is gelijk aan de beleggingshypotheek KEW. Een overlijdensrisicoverzekering is niet (altijd) verplicht. Er zijn voorwaarden gesteld door de belastingdienst om het eindkapitaal belastingvrij in te kunnen zetten om af te lossen.
Hybride hypotheekDe hybride hypotheek is een beleggings- en spaarhypotheek. Over het beleggingsdeel wordt een hoger risico gelopen. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente. Er zijn verschillende mogelijkheden voor de geldnemer:
Het product is dus flexibel voor de geldnemer. Om tussentijdse wijzigingen aan te brengen zijn er kosten aan verbonden die afhankelijk zijn van de rente van de hybridehypotheek op dat moment en de marktrente. De kosten zijn noodzakelijk voor de geldgever, aangezien het spaargeld op de balans staat (ratio’s veranderen waardoor de geldgever wijzigen moet doorvoeren). Meestal is de hybride hypotheek een vorm met een kapitaalverzekering. Een SEW, SEW/KEW of KEW. Dit maakt de hybride hypotheek een erg complex product. Voordeel tov SEW of KEW = flexibiliteit, inspelen op marktontwikkelingen door switch tussen sparen en beleggen. Nadeel is dat er hoge kosten verbonden kunnen zijn aan het wijzigen van het product.
EffectenhypotheekDe effectenhypotheek is gecombineerd met een effectenrekening of effectendepot. De geldnemer belegt zelf de ingelegde gelden. Het opgebouwde vermogen is belast in box 3 (de SEW en KEW in box 1). MIFID (Markets in Financial Instruments Directive) = de effectenhypotheek is onderworpen aan de Mifid beleggingsadviesregels. Als de effectenhypotheek minder risicovolle beleggingsfondsen kent dan kan er sprake zijn van een iternationaal regime van regels. Er wordt bij start van deze hypotheek een doelvermogen bepaald. Tussentijds kan de inleg wijzigen door de behaalde rendementen. De mogelijkheid bestaat om een eventuele overwaarde op te nemen maar meestal is een buffer overschot aanhouden verplicht. Periodieke inleg = Periodiek legt de geldnemer een bedrag in om te beleggen. De kosten ten opzichte van een beleggingshypotheek zijn lager, omdat er geen polis- en verzekeringskosten van toepassing zijn. Het vermogen is belast in box 3 ! Eenmalige inleg = In het begin een eenmalige inleg waarmee het doelvermogen behaald kan worden. De eenmalige inleg kan meegefinancierd worden maar de rente is niet aftrekbaar. Een lening afsluiten om te beleggen kan interessant zijn als het rendement hoger is dan de rente van de lening. Er is sprake van een hefboomeffect. Voordelen: maximale renteaftrek (t/m 2012 afgesloten producten), overwaarde opnemen, hefboomeffect, zelf beleggen dus lagere kosten, hoge rendementen beleggingen, geen fiscale regels voor het opgebouwde vermogen (= box 3). Nadelen: Onzekerheid rendementen (dus doelvermgoen), bij eenmalige inleg hoger risico, bij lenen eenmalige inleg moet het rendement hoger zijn dan de te betalen rente van de lening, er is belastingheffing in box 3 over het opgebouwde vermogen.
Aflossingsvrije hypotheekDe aflossingsvrije hypotheek wordt ook wel fixedhypotheek genoemd, omdat aflossing aan het eind van de looptijd plaatsvindt. Er is niks geregeld om af te lossen, dit ligt in eigen hand van de geldnemer. Gedragscode Hypothecaire Financieringen = Er mag maximaal 50% aflossingsvrij gefinancierd worden. In de praktijk werd de aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een spaar- of beleggingshypotheek of andere aflossingsvormen. Aflossingsvrij is betekent niet dat niet er niet afgelost moet worden. Aan het eind van de looptijd moet worden afgelost maar dit termijn kan verlengd worden. Dit heeft wel gevolgen voor de aftrekbaarheid van de rente voor de belastingdienst (niet meer aftrekbaar)!
Aflossingsmomenten:
De bruto maandlasten van de aflossingsvrij hypotheek zijn lager dan bij andere aflossingsvormen. Het nadeel is dat aan het eind van de looptijd de schuld niet is afgenomen. Vanaf 2013 is er geen fiscaal voordeel met op de aflossingsvrije hypotheek, omdat er verplicht afgelost moet worden in 360 maanden volgens de belastingdienst. Voordeel van de aflossingsvrije hypotheek is dat de schuld blijft staan, waardoor er door inflatie (geldontwaarding) de schuld relatief lager wordt gedurende de looptijd. Dit effect geldt overigens op alle hypotheekvormen alleen bij de aflossingsvrije hypotheek is dit effect groter doordat de schuld niet afneemt. Voordelen: maximale renteaftrek (t/m 2012 afgesloten producten), geen complexe fiscale constructies met voorwaarden, lagere maandlasten en dus meer te besteden. Nadelen: Aflossen einde looptijd van het volledige bedrag, als de woning in waarde daalt blijft de geldnemer met een restschuld zitten.
|
| https://www.wftbasisexamen.nl/ |
